Leitfaden mit den wichtigsten Eckpunkten zur wirtschaftlichen Sanierung alter Häuser

Ein Haus zu sanieren ist relativ einfach, es wirtschaftlich zu sanieren etwas schwieriger. Oft gibt es einfachste und kostengünstige Lösungen im Altbaubereich, die Schäden verhindern, für eine gute Dämmung sorgen und ein angenehmes Rauminnenklima auf Dauer sichern. Sanierungen im Altbaubereich werden oft dramatisiert: Zu hohe Kostenvoranschläge und der Einbau ungeeigneter Materialien. Die Planungsfehler reichen von der Durchführung unnötiger Arbeiten bis hin zu kompletten Entkernungen. Die Firma Sartorius-Lehmfachwerkbau führt seit 20 Jahren Komplettsanierungen durch. Es hat sich gezeigt, dass gute und qualitätsvolle Sanierungen kein Kunststück darstellen, doch dieselbe Sanierung wirtschaftlich zu gestalten, ist die Herausforderung unserer Zeit. Die Zentren unserer Kleinstädte und Dörfer sollen nicht weiter zum Verkauf stehen, sondern in Angriff genommen werden. Deshalb haben wir gemeinsam mit der "Initiative Ortskerne Hessen" diesen Leitfaden herausgegeben, mit dem jeder Bauherr Sanierungsvorschläge besser einschätzen kann. Am Beispiel eines verputzten Fachwerkhauses werden vier Themenbereiche angesprochen:

I. Außenfassade
II. Kellerräume
III. Küche, das Bad und die restlichen Räume
IV. Dachboden

Hier wird gezeigt, wie mit kostengünstigen Maß-
nahmen eine wirtschaftliche Sanierung erzielt werden
kann.

I. Fassade:
Stellen Sie sich vor, sie haben das abgebildete Haus erworben: Nun möchten Sie die verschiedenen Mängel an Ihrem Haus beseitigen. Da Ihre finanziellen Mittel begrenzt sind, möchten sie in Eigenleistung viele Arbeiten übernehmen.
Sockel - Die Fliesen und den harten Zementputz entfernen und den steinsichtigen Natursteinsockel mit einem Sumpfkalk-Trasskalkgemisch verfugen. Da der alte Sockelputz zu hoch gezogen war, sind an der Schwelle Holzschäden aufgetreten. Für Holzansätze nur altes Eichenholz ohne Metallverbinder verwenden. Beim Austausch von Schwellen wird eine Bleisperre 5 cm unterhalb des Balkens unter die erste Steinreihe des Sockels mit Sumpf- oder Trasskalk eingemauert.
Außenputz - Alle zerstörten Holzteile müssen ersetzt werden, um neben statischen Erfordernissen Ungeziefer zu vermeiden. Gefache werden mit Leichtlehmsteinen ausgemauert, da dieses wärmedämmende Material durch die geringste Gleichgewichtsfeuchte aller Baustoffe neue Schäden verhindert. Der zweilagige Außenputz muß diffusionsoffen sein. Sumpfkalk ist ideal.
Anstrich - Sind alle feuchte Stellen durch Horizontalsperren beseitigt, können bei verputzten Fassaden auch ungeeignetere Putze belassen werden. Wenn kein Altanstrich vorhanden ist, oder es sich um eine Kalk- oder Silikatfarbe handelt, so sollte mit reinen Mineralfarben weitergearbeitet werden. Sichtfachwerk - Wenn die Ballken mit einer filmbildenden fachwerk Farbe bereits gestrichen sind, sollten lose Bestandteile und auf jeden Fall Spachtelmassen entfernt werden. Besser ist es die komplette Farbe zu entfernen und mit Lasuren zu streichen. Die Balkenanschlüsse werden mit altem Eichenholz ausgespant. Längsrisse bleiben offen. Wasser darf eindringen, solange es ablaufen und auch wieder verdunsten kann.> Dispersionsfarben auf den Gefachen sollten entfernt werden. Wirtschaftlicher ist in diesen Fällen eine Erneuerung zumindest des Oberputzes.
Fensterbänke - Nachträgliche Beseitigung von Kältebrücken bänke im Bereich von Fensterbänken sind oft ohne Ausbau kaum möglich. Bei Erneuerung hat sich Eichenholz am wirtschaftlichen erwiesen.

II. Kellerräume
Decke (Balken) - Die Deckenbalken sind am Auflager zerstört. Die Balkenenden können angesetzt werden. Das Auflager wird mit Isolierpappe oder Blei gegen Feuchtigkeit geschützt. Nur altes Holz verwenden, da Feuchtigkeit nicht entweichen kann. Zerstörtes Splintholz kann abgebeilt werden.
Stahlträger - Querverbindungen der Stahlträger können (Kappen- nachträglich mit Flachstahlverbindungen eindecken) gebaut werden, um das weitere Auseinandertriften der Träger zu verhindern.
Betondecken - Bei der Dämmung der Decken ist zu beachten, decken dass bei feuchten Wänden nur eine Dämmung möglich ist, die einen kapillaren Feuchtigkeitstransport gewährleistet. Sollte dies nicht möglich sein, müssen Feuchtigkeitssprerren eingebaut werden.
Wände - Alte und defekte Horizontalsperren können ausgetauscht werden. Erscheint dies zu aufwendig, sollte der Außenputz des Sockels überprüft werden. Wenn volle Diffusionsfähigkeit hergestellt werden kann, so kann die Feuchtigkeit auch mit einfachen Maßnahmen gestoppt werden, in dem undurchlässige Fugenmörtel. Außen- und Innenputze entfernt werden. Die Wiederherstellung der Fugen und Putze kann in diesen Fällen nur auf Sumpfkalkbasis erfolgen.

III. Erdgeschoß, Obergeschoß
Flur - Das Aufarbeiten von Treppen ohne Ausbau ist aufwendig. Rentabel sind Eichentreppen, wobei die meist aus Fichte bestehenden Setzstufen ausgetauscht werden müssen.
Wohnraum - Für Dämmungen von Außenwänden im Treppenbereich besteht oft nicht genügend Platz. Hier kann bei trocknen Wänden mit Horizontalsperren ein hochdämmendes Wohnmaterial verwendet werden. Bei Fachwerkraum wänden sollte diese Dämmung nicht nur diffusionsfähig, sondern auch kapillargängig sein. Zwei bis fünf Zentimeter starke Schilfrohrmatten werden oft eingesetzt.
Küche/Bad - Duschen und Badewannen nach Möglichkeit an die Innenwände installieren. Ist dies nicht möglich , so kann bei Fachwerkwänden mit Rauminnenklima - hinterlüfteten Vorsatzschalen gearbeitet klima werden. Wenige Fliesen und ein reiner Kalkputz mit Silikat- oder Kalkfarbe erzeugen bestes Rauminnenklima.
Dämmung(Innen) - Dies gilt auch für : die Wohnräume. Wärmedämmungen im Innenbereich sind fast immer kombiniert mit Dampfbremsen und Plattensystemen, die eine mangelnde Speicherwirkung aufweisen. Nur Materialien mit einer geringen Gleichgewichtsfeuchte, die Wände immer wieder sehr gut austrocknen, sind ohne Dampfbremse einsetzbar. Dampfbremsen sind in vielerlei Hinsicht ein Problem: Unsachgemäße Ver- arbeitung, Feuchtigkeitserhöhung von außen und Zerstörungen durch Wespen oder Mäuse.
Fußböden - Kleber unter PVC-Belägen sind beispielsweise auf alten Dielen schwer zu entfernen. Sollen die Dielen abgeschliffen werden, so sind Walzenschleifer ungeeignet, da zuviel Schleifmittel verbraucht werden. Bewährt hat sich die Methode, die harten Kleber mit einem scharfen Meisel (Bohrhammer) zu bearbeiten. Estriche über Feuchträumen vermeiden.
Fenster - Im Bereich um Fensterbänke, Rolladenkästen und deren Anschlüsse auf Schimmel und Verfärbungen achten. Sind diese vorhanden , müssen Kältebrücken beseitigt werden. Putzflächen mit Schimmel sind mindestens im Oberputzbereich zu entfernen und mit einem reinen Kalkputz zu ersetzen. Nach Austrocknung nur mit Kalk- oder Silkatfarbe überstreichen. Sollten Bestandteile nicht ersetzt werden können, so können diese mit 70%igem Alkohol eingestrichen werden.

IV. Dachgeschoß
Dachstuhl/Sparren Viele Dachstühle aus Eiche werden Sparren leider ersetzt. Plumpe Konstruktionen ohne Aufschieblinge werden den Bauherren verkauft. Der negative Gesamtcharakter eines Hauses wird durch dicke Aufsparrendämmungen noch verstärkt. Alte Sparren werden besser aufgedoppelt und der Dachstuhl aus altem Eichenholz mit den Mittelpfetten als raumprägende Elemente mit Leinöl behandelt.
Dachdämmung - Bei der Wahl des Dämmstoffes ist ein Material dämmung: mit größerer Speicherwirkung vorzuziehen. Mineralwolle hat eine gute Dämmwirkung, doch läßt sie die Hitze im Sommer viel zu schnell in den Innenraum.
Rauminnenklima - Werden die Dachklima schrägen mit Platten verkleidet, so sollten aus raumklimatischer Sicht die Giebelseiten diffusionsoffen gestaltet werden.

Leitfaden mit den wichtigsten Eckpunkten zur richtigen Werterkennung von Fachwerkbauten

Es gibt sehr viele alte Häuser die wunderschön dastehen und liebevoll zurecht gemacht wurden. Wenn dies jedoch in
Unkenntnis und mit falscher unfachgerechter Beratung geschehen ist, kann man sich noch so viel Mühe dabei gegeben haben - der Schaden würde nach kurzer oder längerer Zeit eintreten und die Ursache wäre für den Besitzer nicht erklärbar. Auch der Käufer eines solch schönen Hauses wäre am verzweifeln, denn viele neuartige Materialien, die lange Jahre im Altbaubereich verwendet wurden, stellen sich mittlerweile als ungeeignet heraus. Daher hat die Firma Sartorius- Lehmfachwerkbau gemeinsam mit der ”Initiative Ortskerne Hessen“ diesen Leitfaden herausgegeben, mit dem jeder den Zustand eines Altbaus selbst mit einfachsten Mitteln erkennen kann. Seit über 20 Jahren führt die Firma Sartorius-Lehmfachwerkbau gezielt Kurzberatungen durch. Sehr viele der Kunden sind Eigenleister oder Bauherren, die in Eigenregie ihr Haus sanieren, aber auch Architekten und Investoren schätzen deren Kurzanalysen. Die typischen Problemstellen eines Altbaus werden klassifiziert und die daraus entstehenden Sanierungskosten dargestellt. Der Leitfaden besteht aus vier Themenbereichen:
I Außenfassade
II. Kellerräume
III. Küche, das Bad und die restlichen Räume
IV. Dachboden

Hier wird gezeigt, wie ohne aufwendige Meßverfahren und Geräte eine Einordnung des Bauzustandes möglich ist, man benötigt nur Taschenlampe, Schraubenzieher, Zollstock.

I. Fassade - Stellen Sie sich vor, sie möchten das unten abgebildete Haus erwerben: Der Makler macht es meist jünger als es ist, der Verkäufer gibt an, nur Fachfirmen für Reparaturen engagiert zu haben und die Fassade sei von einer Baudekorationsfirma überarbeitet worden.
Sockel - Überprüfen Sie mit dem Schraubenzieher die Härte des Putzes. Je härter, desto mehr Feuchtigkeit bleibt im Sockel. Der kapillare Wasseraufstieg läßt Wände im Erdgeschoß schimmeln und Schwellen faulen. Messen Sie noch die Länge zwischen Sockeloberkante und Fensterbrett. Das Maß ist wichtig für den Innenraum im Erdgeschoß.
Aussenputz - Befinden sich Risse im Bereich unterhalb der Fensterbänke und handelt es sich ebenfalls um einen harten, zementhaltigen Putz, so können Sie ähnliche Schäden erwarten.
Anstrich - Abblätternde Farben direkt oberhalb der Sockeloberkante deuten auf aufsteigende Feuchtigkeit hin. Es fehlt eine intakte Horizontalsperre oder der Sockel ist mit undurchlässigen Materialien verputzt oder verkleidet.
Kunstschiefer - Dahinter verbergen sich oft sanierungsbedürftige Fassaden, deren Aufwand sich in Grenzen hält. Die Entsorgungskosten bei asbesthaltigen Platten sind jedoch hoch.
Blechverkleidungen - Höchste Vorsicht ist geboten, nähere Untersuchungen bzgl. Kondensatausfall sind angeraten. Von Insekten zerstörte oder verfaulte Balken könnten sich dahinter verbergen.
Sichtfachwerk - Die Balken sind meist mit filmbildenden Farben in mehreren Schichten und die Gefache mit Dispersionsfarben gestrichen, die bei der Fingerprobe nicht kreiden. Die Gefachanschlüsse wurden mit Akryl oder mit Spachtelmassen geschlossen. Hier erwartet Sie sehr hoher Sanierungsaufwand.
Fensterbänke - Bei Steinfensterbänken sind Kältebrücken wahrscheinlich, Verfärbungen der Tapete oder des Innenanstriches beachten.

II. Kellerräume
Decke (Balken) - Leuchten Sie mit Ihrer Taschenlampe alle Balkenenden kurz vor deren Auflager ab. Entdecken Sie 3 mm breite Löcher, sind die Balken im Inneren von Insekten zerstört, die beim Abklopfen hohl klingen. Die komplette Decke muß erneuert werden. Kleinere Insektenfraßgänge am Rand des Balkens (Splint) sind unbedeutend.
Stahlträger (Kappendecken) - Die Träger insbesondere am Auflager auf Aufblähungen untersuchen. Bei den Deckenfeldern auf Längsrisse achten, denn oft fehlen hier die Querverbindungen der Stahlträger. Je schwerer das Material in den Gefachfüllungen desto geringer ist die Wärmedämmung.
Betondecken - Kapillarer Feuchtigkeitstransport aus den Wänden ist möglich und es besteht für die darüberliegenden Räume eine schlechte Wärmedämmung.
Wände - Überprüfen Sie, ob eine Horizontalsperre vorhanden ist. Handelt es sich um Bitumenpappen, die leicht zerbröseln, ist ein Feuchtigkeitsaufstieg in die darüberliegenden Räume wahrscheinlich.

III. Erdgeschoss, Obergeschoss
Flur - Die Treppe zum Keller sollte insbesondere im unteren Wangenbereich auf Insektenfraßgänge abgeleuchtet werden. Im Splintbereich bei Eichen- und Lärchentreppen sind diese unbedeutend. Die Setzstufen können ausgetauscht werden. Nachträglich durch Kleber aufgebrachte Treppenbeläge sind oft problematisch.
Wohnraum - Messen Sie die Höhe zwischen Fensterbrett und Fußboden: Ist das Maß größer als das anfangs am Sockel gemessene, so befindet sich der Fußboden unterhalb der Sockeloberkante und Sie können mit Schäden im Inneren der Wand rechnen.
Küche/Bad - Größere Fliesenflächen an Außenwänden führen besonders bei Fachwerkhäusern zu imensen Schäden. Decken unter Nassräumen besonders auf Verfärbungen überprüfen.
Rauminnenklima - Hoher Fliesenanteil, gips- und zementhaltige Putze und Dispersionsanstriche erzeugen ein schlechtes Rauminnenklima. Dies gilt auch für die Wohnräume. Sind viele Wände und Decken mit Gipskartonplatten abgestellt, so sind dahinter oft große Sanierungsaufgaben verborgen und das Rauminnenklima ist schlecht.
Fußböden - Mehrere Schichten PVC- und Spanplattenbeläge erkennen Sie schon am Geruch, wenn Sie das Haus betreten. Diese lassen Feuchtigkeit nicht diffundieren. Es genügt, wenn Sie in der Ecke von zwei Außenwänden den Belag anheben. Hier ist Schimmel und Insektenfraß am wahrscheinlichsten. Bei Estrichbelägen über Feuchträumen sind Deckenbalken genau zu überprüfen.
Fenster - Im Bereich um Fensterbänke, Rolladenkästen und deren Anschlüsse auf Schimmel und Verfärbungen achten. Anschlußhölzer im Bereich eingeschäumter Fenster bei Fachwerkhäusern sind auf Feuchteschäden zu untersuchen.
Dämmung - Die meisten Dämmsysteme verursachen durch die notwendige Dampfbremse ein schlechtes Rauminnenklima. Diffusionsoffene Dämmsysteme werden leider wegen ihres Mehrpreises selten angetroffen. Sollten Sie eine Möglichkeit finden, sich den Wandaufbau anzuschauen und Sie finden Mineralwolle ohne Dampfbremse oder nicht verklebte Folien, so kalkulieren Sie den Bauteil in Ihre Sanierungskosten ein. Achten Sie auf Hinweise von Nagetieren und Wespen. Sind beispielsweise Wespennester vorhanden, ist die Dampfbremse an der gedämmten Wand oft zerfressen.

IV. Dachgeschoss
Dachstuhl/Sparren Dämmung - Sparrenfüße müssen auf kernholzfressende Insekten überprüft werden. Hinter Drempelwänden sind die darunterliegenden Räume oft nicht gedämmt. Den Wärmespeicherwert des Dämmmaterials überprüfen, je geringer er ist, desto schneller dringt die Sommerhitze in den Innenraum.
Rauminnenklima - Wurden nicht nur die Dachschrägen, sondern auch die Giebelwände mit Gipskartonplatten verkleidet, ist mit einem schlechten Rauminnenklima im Dachraum zu rechnen.
Fenster - Überprüfen sie die Anschlußverkleidungen von Dachfenstern. Gibt es farbliche Veränderungen, so tritt Kondensat durch unsachgemäße Dämmung auf.

Bauphysik

• Verfaulte Balken und Schwellen
• Abblätternde Anstriche nach wenigen Jahren
• Rasche Verschmutzung von Innen-und Außenanstrichen
• Das muss nicht sein

Lehm konserviert das Fachwerk

Wird durch zementhaltigen und diffussionsarmen Außen- oder Innenputz, durch undurchlässige Farben oder gar durch ungeeignete Ausfachungsmaterialien der Feuchtigkeitstransport vermindert, steigt der Feuchtigkeitsgehalt des Holzes an. Bereits ab 16 % stellt es einen idealen Lebensraum für den Hausbock, ab 20 % für Pilze dar. Diese Sachverhalte sind schon lange bekannt; so wird in den alten Richtlinien für die Behandlung von Fachwerkbauten (z.B. vom 24.7.1941) fettgedruckt auf folgendes hingewiesen:

"Fachwerk mit zementhaltigen Putzen zu umkleiden, ist ein schwerer handwerklicher Fehler und schädigt den Auftraggeber in unverantwortlicher Weise"

Durch erhöhte Wandfeuchtigkeit:

Verminderte Wärmedämmung

Schimmel

Schlechtes Rauminnenklima

Leider gerieten diese Richtlinien schon Mitte der 60 er Jahre vollkommen in Vergessenheit. Weitere Nachteile durch ungeeignete Baumaterialien: Die Wärmedämmung wird durch den Zementputz bedingten Feuchtigkeitsanstieg vermindert, Schimmelpilzsporen finden einen idealen Nährboden. Mykotoxine/Pilzgifte und Geruchsstoffe belasten das Rauminnenklima.

Wird im Innenraum (Küchen, Badezimmer) viel Feuchtigkeit erzeugt, wird diese durch einen nur 1,5 cm dicken Lehmputz im Vergleich zu einem Kalkzementputz 8 mal schneller aufgenommen und wieder abgegeben. Aber auch in anderen bewohnten Räumen fällt reichlich Wasserdampf an.

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SARTORIUS BL 100

hält Wände trocken

schafft optimales Raumklima

Optimale Durchlässigkeit für Wasserdampf

Der von Sartorius eingesetzte Baulehm zeichnet sich durch eine geringe Gleichgewichtsfeuchte, eine sehr schnelle feuchtigkeitsregulierende Wirkung und ein sehr geringes Trockenschwindmaß aus.

Aber auch die Feuchtigkeit, die im Inneren einer Wand durch Taupunktunterschreitung entsteht, wird sehr schnell an die Oberfläche transportiert. Unterstützt durch die Eigenschaft der geringen Restfeuchte (Gleichgewichtsfeuchte) wird das Holz des Fachwerks ständig auf einem niedrigen Wassergehaltsniveau gehalten. Insektenbefall, z.B. durch den gefürchteten Hausbock wird unmöglich, Schimmelbefall wird nie angetroffen.

Das Geheimnis für das Überdauern von Fachwerkhäusern über Jahrhunderte ist die geringe Gleichgewichtsfeuchte von Idealbaulehm

Innen- oder Außendämmung, Wärmeleitzahlen relativ

Schwer vorstellbar und vielleicht aus gutem Grund meist verschwiegen ist die Tatsache, dass zwischen dem Wärmedämmwert eines Stoffes und seinem Feuchtegehalt eine direkte Abhängigkeit besteht: Eine 5 %ige Feuchte reduziert den Wärmedämmwert eines Stoffes auf ca. die Hälfte.

Deshalb werden Wärmedämmwerte auch meist nur für den Stoff im trocknen Zustand genannt. Lehm in Verbindung verschiedener Zusatzstoffe oder aufgebracht auf Schilfrohrmatten weist eine geringe Wandfeuchtigkeit auf und somit eine gute "relative Wärmedämmung".

Reduzierung der Wärmedämmung schon durch geringe Erhöhung der Dämmstoff-Feuchtigkeit